Dos préstamos entran. Uno tiene sentido. Deje que los números decidan.

Cualquier combinación de dos o tres préstamos de compra a tasa fija: FHA contra convencional, un préstamo de inversión convencional con documentación completa contra un préstamo DSCR, Bank Statement contra convencional, uno a 15 años contra uno a 30, una cotización con puntos contra una sin puntos, las cotizaciones de dos prestamistas entre sí, o el mismo préstamo con distintas asistencias para el pago inicial. Cada préstamo tiene su propio programa, pago inicial, tasa, plazo, puntos, costos de cierre y asistencia.

Esa es exactamente la pregunta de inversionista que esta herramienta responde. Un préstamo de inversión convencional con documentación completa normalmente tiene mejor tasa pero pide su panorama fiscal completo; un préstamo DSCR califica con la renta de la propiedad y se salta las declaraciones por completo. Ponga sus cotizaciones reales en ambas columnas y la fila de costo real muestra lo que la comodidad realmente cuesta en los años que lo conserve.

Todo lo que un préstamo realmente le quita hasta cierto punto en el tiempo (su efectivo para cerrar, cada pago hecho incluyendo impuestos, seguro, seguro hipotecario, cuotas de la HOA y cualquier segundo de asistencia, más todo lo que aún debería si liquidara ese mes) menos el valor de la vivienda para entonces. Gana el número más bajo, y un número negativo significa que ser dueño salió ganando. Cuando todas las columnas son la misma propiedad, el valor de la vivienda se cancela y la comparación es puramente entre préstamos.

Sí. Cada préstamo puede llevar su propio precio y su propia cuota de HOA, así un condominio con cuotas puede competir de frente contra una casa individual de otro precio. El cálculo hace crecer cada propiedad a su tasa de apreciación y le cobra a cada columna sus propios impuestos y seguro, así el veredicto compara el trato completo, no solo el préstamo.

Porque los préstamos cargan sus costos en momentos distintos. Los puntos, los pagos iniciales grandes y los plazos de 15 años cuestan más al principio y ganan con el tiempo; las opciones con poco pago inicial y poco efectivo ganan al principio y lo devuelven en seguro hipotecario e interés. Por eso la calculadora planta una bandera en su horizonte en lugar de fingir que una sola respuesta le sirve a todos.

Calculando lo que cada tipo le cobra de vuelta. Un subsidio es dinero regalado. Un segundo condonable se va perdonando durante su periodo, pero cobra la parte no condonada si vende antes. Un segundo silencioso no cobra nada al mes y se paga completo al vender o refinanciar. Un segundo con pagos es un préstamo real con un pago real. La vara del costo real cuenta cada uno con honestidad a su horizonte.